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Edison Efficienza Energetica

I modelli di business dell’economia circolare come via per il rilancio del settore immobiliare

8 Giugno 2020

 

Gli edifici dopo l’emergenza coronavirus dovranno essere ripensati in maniera più green, flessibile e sostenibile. La ricerca della Ellen MacArthur Foundation dimostra che se le società immobiliari adottassero modelli di business basati sull’economia circolare, il settore potrebbe ottenere significativi rendimenti finanziari.

Quali saranno gli effetti temporanei e duraturi del coronavirus sul settore immobiliare italiano e internazionale? È una domanda ricorrente in questi giorni nell’ambiente real estate, dove tra le previsioni sul mercato di breve e medio termine, trovano spazio due nuove parole chiave per guidare la ripresa: sostenibilità e flessibilità. Da un lato, il lockdown ci ha spinto a riportare all’interno dell’ambiente domestico molte attività che consideravamo deputate alla città – come il lavoro, l’attività fisica, lo studio – e ci siamo accorti di vivere in case che non rispecchiano pienamente le nostre necessità in termini di metratura, spazi verdi, tecnologia, efficienza energetica e sostenibilità. Dall’altro gli uffici e gli stabilimenti, in periodo di smart working e distanziamento sociale, vengono ridisegnati per essere flessibili, adattabili, resilienti, capaci di rispondere a esigenze specifiche e variabili nel tempo.

L’idea di adottare nuovi modelli di business per capitalizzare sul cambiamento degli spazi, è alla base del Rapporto della Ellen MacArthur Foundation (scarica il report completo), in collaborazione con la società Arup. Il Rapporto “From Principles to Practice: Realising the value of circular economy in real estate”, pubblicato a febbraio 2020 dimostra che se le società immobiliari adottassero modelli basati su principi di economia circolare, il settore potrebbe ottenere significativi rendimenti finanziari, riducendo al contempo il consumo di risorse e contribuendo alla decarbonizzazione del settore.

L’economia circolare offre un potenziale unico per fornire soluzioni alle sfide globali, compresa l’industria delle costruzioni, molto dispendiosa in termini di risorse e impattante in termini di l’intensità di carbonio.  Il World Green Building Council (WGBC) stima, infatti che il settore dell’edilizia e delle costruzioni rappresenti il 39% delle emissioni globali di CO2. L’economia circolare, dissociando la crescita economica dal consumo di risorse, rappresenta una valida alleata per realizzare la sostenibilità nell’ambiente costruito e diminuirne l’impatto ambientale. Ridurre al minimo gli sprechi, progettare spazi flessibili, mantenere in uso più a lungo prodotti e materiali, rigenerare i sistemi naturali, sono alcune delle possibili azioni di questo approccio.

 

Economia circolare nel settore immobiliare

 

Il Rapporto della Ellen MacArthur Foundation descrive in particolare 5 diversi modelli di business immobiliare basati sull’economia circolare e stima le prestazioni finanziarie di ciascun modello, utilizzando i dati di progetti realmente sviluppati in 5 città studio europee (Aarhus, Amsterdam, Berlino, Londra e Milano), su diverse tipologie di edifici. Secondo il rapporto, fornendo edifici più flessibili, adattabili e scomponibili, nonché servizi anziché prodotti, gli investitori acquisirebbero attività più produttive, agili e meno dannose, in grado di offrire nuove entrate e un maggiore valore residuo.

Ecco nel dettaglio i 5 modelli di business

Spazi flessibili. Gli spazi inutilizzati vengono censiti e resi disponibili a nuovi co-worker/inquilini. Questo modello riprende l’intuizione degli ambienti di co-working per sviluppare il potenziale degli spazi sottoutilizzati all’interno degli edifici, contribuendo a bilanciando allo stesso tempo i rischi. Applicato agli spazi commerciali di un edificio di Milano, il modello ha dimostrato delle entrate potenziali aggiuntive pari al 18% dei costi netti di locazione (NPC) su 12 anni.

Risorse adattabili. Gli edifici possono adattarsi a molteplici usi all’interno del loro ciclo di vita mediante riqualificazione. Questo modello è incentrato sul valore di creare edifici resilienti al cambiamento delle condizioni del mercato e delle aspettative sociali, esplorandone nuovi usi. Il modello, testato in Danimarca nella città di Aahrus, regista un incremento del tasso interno di rendimento (IRR) del 3% su 50 anni.

Edifici riposizionabili. Edifici temporanei e modulari vengono realizzati in siti inutilizzati per assolvere a una funzione specifica e poi spostati e riutilizzati. Questo modello è stato applicato in diversi siti nella città di Amsterdam portando a un incremento del tasso interno di rendimento (IRR) fino al 26% su 11 anni.

Valore residuo. Vengono negoziati contratti specifici sul trasferimento di proprietà dei materiali riutilizzabili contenuti all’interno dell’edificio. Il trasferimento di proprietà e il pagamento del corrispettivo avvengono quando i materiali vengono “destrutturati” e immessi sul mercato del riuso. Questo modello permette di ridurre i costi netti di locazione (NPC) di oltre il 5% in 10 anni, così come è stato stimato sulla base dell’esperienza in un centro commerciale a Berlino.

Acquisto di prestazioni. Il modello di prodotto come servizio è esteso a livello dell’edificio. Questo modello è stato testato in un progetto di sviluppo immobiliare BTR (Built-to-rent) nella città di Londra, stimando un incremento del tasso interno di rendimento (IRR) del 3% su 30 anni.

 

Modelli di business nel settore immobiliare

 

ll rapporto evidenzia che per ottenere i vantaggi di una transizione verso un’economia circolare da realizzare su larga scala nell’ambiente costruito è essenziale la collaborazione tra decisori, istituzioni governative, imprese e tra settori pubblici e privati.

Si tratta di un approccio che prende in considerazione l’intero ciclo di vita di un edificio, in modo organico, così come è anche nella nostra visione di sostenibilità ed efficienza energetica e che si presta ad essere portato su una scala più ampia, quella urbana. Si passa così da un concetto di edificio sostenibile e circolare a quello di abitare sostenibile e circolare, in un territorio che favorisce compensazioni virtuose e in cui pubblico e privati possono costruire progetti più ampi di rigenerazione urbana e di ottimizzazione del consumo del suolo e delle risorse.


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